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物件選びのポイント

失敗しないための投資マンション選び

  • 不動産投資といってもさまざまなものがあります。アパート、駐車場、ビル、マンション、その他にも地方や都心といった場所によるものでも、大きく成功失敗が出てくるのです。都心のマンションは地方のマンションに比べ価格が高いので、一般的に利回り重視でマンション投資を考えていると、都心のマンションは敬遠されがちです。 しかし賃貸にしても売買にしても、マンションの人気は衰えることが無く、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。
    マンション投資では、元本であるマンションの資産価値を維持できること、そして想定される賃料で入居者を確保することが出来ることが重要ですので、入居者や流動性を考慮すると、都心のマンションの方が無難であるのは間違いありません。

  • 不動産投資には新築、中古が当然あります。新しさで新築マンションを選んでしまう方が少なくありません。マンション投資として考えるのであれば、新築マンションであるメリットは多くありません。新築であるというプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、その後は新築設定からの賃料の下落や価格下落リスクが高く、中古相場になれてしまうケースが多くあります。その点中古マンションは、相場になれた状態での現在の市場価値、賃料等が把握できますので、想定が大幅に変わる可能性が少ないといえます。
    また、新築では難しい中心地での物件取得も可能になる為、より理想に近い形が作りやすいといえます。しかし、中古マンションもピンからキリまであるため、その中でも築20年以上のものや管理状態等が悪いと入居者がつきづらいなど、安かろう悪かろうということもあるので物件選びには注意が必要です。

  • 不動産投資での成功の秘訣、失敗しない方法の1つに管理があります。よく手数料がもったいない、自分でも出来るだろうと考えて自分で管理をしている方がいます。実は、不動産投資での失敗例はほとんどそのような方に多いようです。不動産投資は場所、物を選べば入居者は確保できます。しかし、実は入居者募集や広告から始まって、入居者との対応、折衝、家賃の遅れ、滞納にいたるまでやり取りは多くあるのです。
    仕事をしながらの管理は時間的制約もあり難しいですし、プロに任せることで結果的に時間や費用も安く済むケースが多いようです。もちろん任せる相手をしっかり選ぶことが大切です。滞納保証、家賃保証などのシステムがあること、相談に乗ってくれる信頼できる担当者がいるなどが非常に重要なポイントです。

マンション投資の落とし穴・・・!

  • 一般的に、皆さんがご存知のマンション投資プランは、都心の新築マンションに投資するケースがほとんどです。衛星都市の開発が進み、都心の一極集中が緩和しつつある現在でも、独身男女の地方からの流入が定期的に見込めるので、都心の1Rタイプのマンション需要がなくなることはないでしょう。さらに近年では、例えば千代田区、渋谷区、新宿区、港区など東京の都心部では、1Rタイプのマンションの供給は減少しつつあり、エリアが持つブランド力だけで競争力を高めることが出来る傾向にあります。

  • 現在、首都圏での新築ワンルームマンションは2,500万円くらいが相場になっています。2,500万円の首都圏の新築ワンルームマンションが高いと感じるか、安いと感じるかは個人差があるとは思いますが、中古マンション市場では2,500万円というと、築10年くらいであれば40㎡2DK程度のマンションを購入することができる金額です。
    また、1Rマンションの場合はたとえ築2~3年であっても、2,000万程度で取引されているのが実情です。これは新築1Rマンションが中古になった瞬間に、分譲時の80%程度の評価しかされていないことをあらわしています。

  • 新築1Rマンションの価格は土地代、工事費、諸経費に基づいて価格を決定します。それに言葉は悪いですが、デベロッパーの利益がのっかって流通します。一方中古マンションは、近隣の取引相場と比較し価格が算出され、どれだけの家賃収入が見込めるかによって価格が決定されます。つまり、中古としてマンション市場に出回った時点で、デベロッパーの利益は剥ぎ落とされ評価されるのです。

  • 新築マンションは「新築」というだけで魅力的なものですが、ご自身が住む為のものとして使用するのでなければ、固執する要素ではないと思います。マンション投資に限って言えば、「新築」というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、その時の相場より高い賃料を想定できますが、それ以降は中古の家賃相場にあわせないと、入居者を確保することは容易ではありません。賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ、確実に利回りは低下してしまいます。マンション投資は長期的な投資です。長期であるが故のリスク、例えば、所有している部屋の近くに同タイプのマンションが建つだけでも、家賃が下落する可能性もあります。1Rタイプのマンションは、ファミリータイプに比べると供給量が少なくなりますが、それでも競争は激しいものです。新築価格からデベロッパーの利益を除いた価格、相場賃料に逆らわない家賃設定、供給の少ない立地、この3つなくしては考えることは難しいのではないでしょうか。

不動産投資におけるトラストマネジメントジャパンの提案・弊社が特化しているもの

  • 場所が良く価格が安い、賃料相場の高いものを厳選して案件化することによりローン活用時において、家賃収入≧返済を可能にしています。

  • 効率の悪い新築案件ではなく、1等地にある良質な中古案件を弊社選定基準7項目をクリアし、尚且つ中古案件では難しい金融機関担保評価がMAXでとれるものだけを案件化しているため、少額な自己資金でお始め頂くことが可能になります。

  • 好立地による需要の安定、賃料相場の安定が図れるものだけを扱っている為、中古物件でありながら、家賃保証を全ての案件に付帯。運用リスクをほぼゼロでの提案が可能です。