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投資用マンションの動向
投資用マンションの動向

投資用マンションは、バブル時代は売却利益を期待するキャピタルゲインを目的に売買されていたのに対し、現在は家賃収入(運用利益)を期待する、安全性・収益性・換金性のバランスが取れたインカムゲインを目的に売買されています。

キャピタルゲインからインカムゲインへ
近年、男女を問わずアパートやマンションなどの賃貸用不動産を購入して、そこからもたらせる家賃収入にしようとする人が増えています。

その背景は・・・

↓
【20〜30代】
リストラや倒産により失業してしまった世代の境遇を目の当たりにしているせいか、万一の場合に備えとして「給料以外の収入」というものを強く意識している。

【40〜50代】
リタイア後の生活を具体的にイメージして始める人が多い。老後生活を年金だけでは不安と考え、「安心を買う」という意味で、家賃収入を選択肢として意識している。

↓

つまり、3,000万円で買ったマンションを、4,000万円で売却し、その差額を得るという「キャピタルゲイン」狙いではなく、不動産を長期保有することによって家賃収入を得るという「インカムゲイン」が現在注目されている投資用マンションの考え方である。

↓

継続的に安定した「家賃収入」を得て
ゆとりある生活が確保できます!

投資用マンションの種類
投資用マンションの種類

投資用マンションの現状
1985年のプラザ合意で日本が率先して低金利政策を行なうことが
決められ、90年代に一段と強化された結果、
実質0に近い金利に至る
↓
しかし日本には「銀行は安全」というイメージがあったため、
いくら超低金利でもとりあえず資金に余裕があれば
銀行に預けるという人が大半
↓
2002年にはペイオフ解禁後は銀行も信用リスクにさらされる
↓
さらに近年、年金制度の受取年金額が支払い保険料よりも少ない
元本割れという問題等が出てきたり、将来の不安を募らせる人が
増えてきて、資産をどう作るかを考え始める
↓
貯蓄をしても金利はたかが知れている、
株はリターンが大きいがリスクも大きい
↓
そこで資産運用として、安定かつ継続的な収入を見込める、
ミドルリスクミドルリターンの
投資用マンションが注目されてきました

投資向きマンション発売戸数の推移
投資向きマンション発売戸数の推移

不動産経済研究所の調査によると、2004年の首都圏の投資向きマンションの供給戸数は8,516戸となり、2002年以来3年連続で8,000戸を超える供給を記録したことになります。(上図参照)

分譲物件のほとんどが販売開始から1ヶ月程度で完売する状態が続いています。ファミリー向けの物件では、売れ残りが次第に増えつつあると言われるだけに、ワンルームを中心とする投資向きマンションの好調さが一際目立っています。

なぜこれほど好調なのか。その最大の要因が高い利回りにあることは言うまでもありません。マンション市場調査を手掛ける東京カンテイの調べでは、首都圏の新築マンションの表面利回りは2004年で平均5.23%です。(下図参照)

預貯金金利がコンマ以下の低いレベルにとどまる超低金利時代にあって、この高い利回りが注目されないはずがありません。

ローンを組んで購入した場合でも、1〜2割程度の頭金を用意すれば、返済期間中の収支はほぼ同じになり、持ち出しゼロで維持できる場合が多いのです。

ローン返済を終えれば、管理費などの経費を差し引いた賃料収入がソックリそのまま手取りになります。

投資向きマンションの利回り推移

他金融商品との比較
高利回り商品
一般に高利回り商品と考えられている金融商品と比較しても、約5%の高利回り金融商品です。月々のローン返済のほとんどを賃料収入でまかなえます。

【長期資産運用方法】
長期の資産運用方法として考えられる方法(貯蓄商品、金、株、不動産)と、その評価を下記の通り
整理してみました。

長期資産運用方法

表面利回りと実質利回り
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、以下のように算出します。

表面利回り

「実質利回り」は表面利回りとは違い、賃料から管理費、修繕積立金、家賃保証の手数料などの費用をひいて、購入価格で割って算出します。

実質利回り

資産形成の方法
資産形成の方法には、大きく以下9つの方法があります。

資産形成の方法

個人年金
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預金
預金

外貨投資
外貨投資

投資信託
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