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| マンション経営のメリット |
 高利回り |
株や他の様々な金融商品に比べても、マンション経営は抜群の投資効率です。
中でも、首都圏に上京してくる若年層をターゲットにした、ワンルームマンションを利用したマンション経営は、高値安定を示しており、5％前後という高利回りを誇っています。
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| 投資用マンションの運用例（キャッシュの場合） |
35歳の時に
投資用マンション（中古築10年）1,400万円をキャッシュで一括購入したとします。
例えば月家賃が71,000円の場合、年間家賃収入は85.2万円です。
よって、表面利回りは6.09％【（85.2万円÷1,400）×100より】になります。
ご購入物件を管理会社に一括で貸し付けた場合、
管理費＋修繕積立金＋サブリース（家賃保証）手数料＝20,000円として
月の収入は51,000円となり、年61.2万円の家賃収入です。
よって実質利回りは約4.4％となります。 |
| 年間、約61.2万円入ってくるので |
単純計算で、約23年で元がとれ（61×23＝1,403）
58歳からはプラス収支で資産になるばかりです！ |
| 投資用マンションの運用例（ローンを組んだ場合） |
35歳の時に
投資用マンション（中古築10年）1,400万円を30年ローンで購入したとします。
95％借り入れで、金利は3.216％の場合、月の返済額は57,635円です。
例えば月家賃が71,000円の場合、年間家賃収入は85.2万円で、表面利回りは6.09％となります。
ご購入物件を管理会社に一括で貸し付けた場合、
管理費＋修繕積立金＋サブリース（家賃保証）手数料＝20,000円として
月の収入は、51,000円となり年61.2万円の家賃収入で、実質利回りは約4.4％となります。
月額返済は53,675円ですので、 家賃収入差し引きで、月々2,675円の支払いとなります。 |
| 35歳の時から月2,675円を払うことで |
65歳の時にマンションが手に入ります
それ以降、毎月5.1万円の家賃収入が入ることを考えると、
約1年半で元がとれ、リタイヤ後、年金とともに不老収入として
半永久的に収入が入り続ける仕組みが出来上がります |
| 私的年金 |
高齢化社会へ移行しつつある日本。それに伴い、医療などの負担が増える中、公的年金だけではもはや暮らせない時代がそこまで近づいてきています。
これを受けて様々な個人年金商品が、近年増えてきています。投資用マンションもその一つと言えるでしょう。 |
| 個人年金 |
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■大手保険会社A社で、35歳から60歳まで25年間払い続ける場合
■受取期間は10年
■月々の払い込みは3万円 |
| 投資用マンション |
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■投資用マンションを購入し、35歳から60歳まで25年間払い続ける場合
■25年ローンで3部屋購入
■家賃は各部屋とも月7万円
■月々の払込は3万円（1部屋1万円） |
| 総額のプラスは 1,620万円！ |
| しかも、10年後以降も永続的に、年252万円の収入が続きます！ |
| 節税対策 |
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マンションを購入し、賃貸に出すことにより家賃収入が生まれます。
家賃収入（不動産収入）があることにより、確定申告が必要となります。
1年間分の不動産収入よりも、必要経費（減価償却費を含む）の合計が上回った場合、収支計算上（帳簿上）では不動産所得は赤字になり、この赤字分（損失）と給与所得（利益）を合算（損益通算）し、確定申告すると、納めていた所得税が還付されたり、住民税が軽減されたりします。 |
| 例：年収700万円（所得控除100万円・扶養家族なし）の人が・・・ |
| 節税効果の仕組み |
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| 不動産収支計算 -帳簿上- |
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| 生保対策 |
| 【団体信用生命保険とは？】 |
| 金融機関を保険契約者として、金融機関から融資を受けている割賦債務者と被保険者とする保険契約で、お客様が保険期間中に死亡、または重度の高度障害状態になられた時、その未済債務に充当し、お客様の債務額を減少させることを目的とした保険です。 |
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■1,500万円掛け捨て生命保険
（大手保険会社A社に、35歳から60歳まで払込の場合） |
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■1,500万円の不動産購入
（ローンを組んで、35歳から60歳まで払込の場合） |
| その後の返済は無くなり、不動産と家賃収入が家族に残せます |
| 相続税対策 |
オーナー様に不幸があり、相続税が発生した場合、現金や有価証券は時価に対して課税されますが、不動産は評価に対して課税されます。
その評価は建物の場合で約50〜60％、土地は公示地価の80％となっています。
投資用マンションの場合、評価額はさらに30％の控除が可能となり、現金の約1/3の評価となりますので、現金よりもマンション経営が断然有利です。 |
| 630＋393.6＝1023.6万円が課税対象！ |
| 現金に対して 約1/3 の評価！！ |
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※「相続時精算課税制度」
一定の条件を満たす贈与の場合には、2,500万円まで贈与税が非課税になります。
※相続税には、1件当たり5,000万円＋法定相続人1人当たり1,000万円の
基礎控除があります。相続人が3人の場合、基礎控除は8,000万円で、
1億円の遺産があれば2,000万円は課税対象になります。
それが、賃貸用マンション購入で非課税にする事が出来るわけです。 |
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